Zonevreemd wonen is het nieuwe goud
Zonevreemd wonen blijft een complex en vaak verkeerd begrepen thema. Hoewel deze woningen traditioneel lager worden ingeschat, groeit hun aantrekkingskracht door schaarste, ligging en potentieel. Found & Baker nuanceert het debat en wijst op de reële meerwaarde voor kopers en investeerders.
Zonevreemd wonen is en blijft een precair onderwerp. Een woning is zonevreemd als ze in een gebied ligt waar geen woonfunctie is toegelaten. Dat is zo in agrarische, recreatie-, industrie-, park- en natuurgebieden.De waarde van een zonevreemde woning wordt doorgaans lager ingeschat dan die van een zone-eigen woning. Volgens David Fonteyne, algemeen bestuurder van Found & Baker, is dat een misvatting: “De densiteit in Vlaanderen is bijzonder hoog. De overheid wil terecht zone-eigen gebieden beschermen tegen zonevreemde functies. Daardoor worden zonevreemde woningen schaarser en gegeerd.”
Geen functiewijzigingen
Bij Found & Baker zagen ze de afgelopen jaren een toename in de vraag naar ruime, afgelegen percelen die rust en privacy garanderen. “Sommige klanten zeggen ons letterlijk: ‘Stilte is het nieuwe goud’. Mensen zijn bereid te betalen voor een uniek gelegen pand, zelfs als dat gerenoveerd moet worden. Investeren in een zonevreemde woning biedt volgens ons kansen”, vertelt David Fonteyne.
Houden deze woningen geen risico’s in? “Woningen die in het verleden vergund zijn, verliezen die vergunning niet, ook al liggen ze in een zonevreemd gebied. Ze blijven hun waarde behouden. Uiteraard spelen bijkomende factoren een rol in die prijsbepaling, zoals de locatie en de grootte van het pand.” Het is belangrijk dat de huidige functie van de woning vergund is. Een onvergunde functiewijziging van een zonevreemde woning is namelijk een ander verhaal. Denk bijvoorbeeld aan een landbouwwoning die zonder vergunde functiewijziging als residentiële woning gebruikt wordt. “Het regulariseren van een onvergunde woning ligt vandaag moeilijk. Vergunde zonevreemde woningen vormen daarom een interessante belegging.”
Een bijkomend aandachtspunt is de regelgeving rond werken met betrekking tot de stabiliteit, verbouwingen, herbouw en uitbreidingen. In deze gevallen is een stedenbouwkundige vergunning nodig. “Herbouwen of uitbreiden is zelfs niet vergunbaar in ruimtelijk kwetsbaar gebied, behalve in parkgebied. Het totaalvolume is daarbij beperkt tot 1.000 kubieke meter. Dat komt overeen met een woning van ongeveer 270 vierkante meter. Heb je een vergund pand met een volume van bijvoorbeeld 2.000 kubieke meter, dan is dat bijzonder waardevol. Zoiets krijg je nu niet meer vergund.”
Erfgoed als hefboom
Naast zonevreemd wonen is erfgoed een belangrijke hefboom voor de waarde van een eigendom, aldus Fonteyne: “De overheid wil erfgoed bewaren. Daardoor ben je als eigenaar verplicht om de woning te renoveren of in goede staat te houden. Daar zijn uiteraard strikte voorwaarden aan verbonden, wat de nodige complexiteit met zich meebrengt. Toch blijft het een troef voor de waarde van het pand.” Het aantal zonevreemde woningen zal niet sterk toenemen, aangezien functiewijzigingen bijna niet meer worden toegestaan. “Als koper krijg je zo de garantie dat de omgeving waarin de woning ligt, zijn bestemming zal behouden. Er komen niet plots nieuwbouwwoningen bij. Dat onderstreept de schaarste en de aantrekkelijkheid van zo’n pand.”
