Le logement en zone non constructible : le nouvel or immobilier
Le logement en zone non conforme à sa destination urbanistique reste un sujet complexe et souvent mal compris. Bien que ces biens soient traditionnellement estimés à une valeur inférieure, leur attractivité ne cesse de croître en raison de leur rareté, de leur emplacement et de leur potentiel. Found & Baker apporte un éclairage nuancé au débat et souligne la réelle valeur ajoutée qu’ils représentent pour les acquéreurs et les investisseurs.
Le logement dit « en zone non conforme » demeure un sujet délicat. Une habitation est considérée comme telle lorsqu’elle est située dans une zone où la fonction résidentielle n’est pas autorisée. C’est notamment le cas dans les zones agricoles, récréatives, industrielles, de parc ou naturelles.
La valeur d’une habitation en zone non conforme est généralement estimée à un niveau inférieur à celle d’un bien situé dans une zone résidentielle autorisée. Pour David Fonteyne, administrateur délégué de Found & Baker, cette perception est erronée : « La densité de population en Flandre est particulièrement élevée. Les autorités ont raison de protéger les zones destinées à l’habitat contre les usages non conformes. Cette politique rend les habitations en zone non conforme de plus en plus rares et recherchées. »
Des changements d’affectation quasi impossibles
Chez Found & Baker, la demande pour de vastes parcelles isolées offrant calme et intimité s’est intensifiée ces dernières années. « Certains clients nous disent littéralement : “Le silence est le nouvel or.” Les acquéreurs sont prêts à investir dans une propriété bénéficiant d’un emplacement exceptionnel, même lorsqu’elle nécessite des travaux de rénovation. Selon nous, l’investissement dans une habitation en zone non conforme représente une véritable opportunité », explique David Fonteyne.
Ces biens présentent-ils davantage de risques ? « Une habitation qui a été légalement autorisée par le passé ne perd pas son permis du seul fait qu’elle se situe aujourd’hui dans une zone non conforme. Elle conserve sa valeur. Bien entendu, d’autres critères influencent cette valorisation, tels que l’emplacement ou les dimensions du bien. »
Il est toutefois essentiel que l’usage actuel du bâtiment soit autorisé. Une modification de fonction non autorisée constitue une situation bien différente. Pensons, par exemple, à une habitation agricole utilisée comme résidence principale sans changement d’affectation dûment approuvé. « La régularisation d’une situation non autorisée est aujourd’hui particulièrement difficile. Les habitations en zone non conforme bénéficiant d’un permis valide constituent donc un investissement intéressant. »
Un autre point d’attention concerne la réglementation applicable aux travaux touchant à la stabilité du bâtiment, aux rénovations, aux reconstructions et aux extensions. Dans ces cas, un permis d’urbanisme est requis. « La reconstruction ou l’extension n’est même pas autorisée dans les zones spatialement vulnérables, à l’exception des zones de parc. Le volume total est alors limité à 1.000 mètres cubes, soit l’équivalent d’une habitation d’environ 270 mètres carrés. Si vous possédez un bien autorisé affichant un volume de 2.000 mètres cubes, par exemple, sa valeur est considérable. Aujourd’hui, un tel volume ne pourrait plus être autorisé. »
Le patrimoine comme levier de valorisation
Outre le logement en zone non conforme, le patrimoine constitue un levier important dans la valorisation d’un bien immobilier, souligne David Fonteyne : « Les pouvoirs publics souhaitent préserver le patrimoine. En tant que propriétaire, vous êtes donc tenu de rénover le bien ou de le maintenir en bon état. Cela implique naturellement des règles strictes et une certaine complexité administrative. Néanmoins, cela reste un véritable atout pour la valeur de la propriété. »
Le nombre d’habitations en zone non conforme ne devrait pas augmenter significativement, les changements d’affectation étant désormais rarement autorisés. « Pour l’acquéreur, cela offre la garantie que l’environnement dans lequel se situe le bien conservera sa destination actuelle. De nouvelles constructions ne surgiront pas soudainement à proximité. Cela renforce encore la rareté et l’attractivité de ce type de propriété. »
