Onzekere rente versterkt trend naar instapklare woningen
Kopen, bouwen of renoveren? De combinatie van stijgende bouwkosten, hogere rente en geopolitieke onzekerheid verandert het gedrag van kandidaat-kopers ingrijpend. Bij Found & Baker zien we dan ook een toegenomen vraag naar instapklare woningen, terwijl renovatieprojecten aan aantrekkelijkheid verliezen.
De bouwkosten stegen de afgelopen vijf jaar met bijna 30%. Die prijsstijging zette de bouw- en renovatiemarkt onder druk, al werd het effect enigszins afgevlakt door de lage rente. Sinds de oorlog tussen de VS en Iran eind februari 2026 is de situatie volledig gekanteld. De rentevoeten zijn opgelopen en bereikten in augustus een piek van 4,52%. Hoe de marktrente voor langlopende kredieten zal evolueren, is voor velen koffiedik kijken. Na de pandemie beleefde de woningmarkt zijn hoogdagen in 2021. De leningen waren goedkoop, het aanbod beperkt en de prijzen swingden de pan uit. De hypotheekrente lag toen rond 1%. Met een budget van 4.000 euro per maand kon je zo’n 250.000 euro meer lenen dan vandaag. Nu zien we een terughoudendheid op de renovatiemarkt en een toegenomen vraag naar instapklare woningen.
De onzekere geopolitieke context bepaalt mee hoe de rente evolueert, maar zelfs als de rente daalt, heeft dit geen onmiddellijk effect. De laatste jaren zijn klanten voorzichtiger met de aankoop van woningen uit de jaren ’80, ’90 en begin 2000. Veel van deze panden zijn aan renovatie toe. Zonder correctie van de bouwkosten wordt renoveren onbetaalbaar. Waar we vroeger voor een woning in het hogere segment uitgingen van een gemiddelde van 2.500 euro per vierkante meter, zitten we nu op 3.500 euro per vierkante meter en hoger, exclusief btw. Op een woning van 250 vierkante meter betekent dat een meerprijs van 250.000 euro.
Razendsnelle evolutie
Een instapklare woning biedt zekerheid: als klant weet je wat je betaalt. Bij Found & Baker merken we dat de hogere rente opnieuw tot een verschuiving leidt. De kloof tussen kopen op vermogen en kopen op inkomen neemt alleen maar toe. Voor hetzelfde aflossingsbedrag per maand kunnen mensen minder lenen. Zelfs voor tweeverdieners met een bovengemiddeld inkomen is die impact enorm. Tegelijk blijven de prijzen van instapklare woningen stijgen. De schaarste neemt verder toe. Daardoor zien we dat ook in gemeenten buiten de bekende toplocaties, zoals Knokke-Heist, Sint-Martens-Latem, Tervuren en Park Den Brandt, de vraagprijzen de hoogte in schieten.
Een bijkomend interessant fenomeen is de shift naar high-end huurpanden: onze huurmarkt was nog nooit zo sterk. Huurders met een stabiel inkomen en een sterke afbetalingscapaciteit vinden op de huurmarkt gemakkelijker een woning in een beter segment dan wanneer ze vandaag zouden bouwen of kopen. De financiële oefening is snel gemaakt. Wat ons enigszins zorgen baart, is de snelheid waarmee de markt verandert. Waar vroeger tien jaar nodig was, zien we nu in minder dan drie jaar enorme prijsevoluties.
De Vlaamse overheid stuurt aan op het innemen van minder openbare ruimte en tegelijk zijn er aanzienlijke energetische verplichtingen die de nodige investeringen vragen. In de huidige context is dat een moeilijke spreidstand. Moeten we afstappen van onze bouwambities en kijken naar een huurmodel zoals in Nederland? Willen we het btw-tarief structureel herzien zodat renoveren aantrekkelijker wordt? Voor ons staat vast dat actie nodig is. Het is bijzonder moeilijk te voorspellen waar de markt binnen enkele maanden of een jaar zal staan. De vraag is of een woningaankoop uitstellen de juiste houding is.
