L’incertitude sur les taux d’intérêt renforce la tendance en faveur des logements prêts à emménager
Acheter, construire ou rénover ? La combinaison de la hausse des coûts de construction, de taux d’intérêt plus élevés et de l’incertitude géopolitique modifie profondément le comportement des candidats acquéreurs. Chez Found & Baker, nous constatons ainsi une demande croissante pour des logements prêts à emménager, tandis que les projets de rénovation perdent de leur attrait.
Les coûts de construction ont augmenté de près de 30 % au cours des cinq dernières années. Cette hausse des prix a mis sous pression les marchés de la construction et de la rénovation, même si son impact a été quelque peu atténué par la faiblesse des taux d’intérêt. Depuis le début de la guerre entre les États-Unis et l’Iran, fin février 2026, la situation s’est complètement inversée. Les taux d’intérêt ont augmenté pour atteindre un pic de 4,52 % en août. Quant à l’évolution future des taux du marché pour les crédits à long terme, elle reste très difficile à prévoir.
Après la pandémie, le marché immobilier a connu une période faste en 2021. Les crédits étaient bon marché, l’offre limitée et les prix se sont envolés. À l’époque, le taux hypothécaire avoisinait 1 %. Avec un budget mensuel de 4 000 euros, il était possible d’emprunter environ 250 000 euros de plus qu’aujourd’hui. Nous constatons désormais une plus grande prudence sur le marché de la rénovation et une demande accrue pour les logements prêts à emménager.
Le contexte géopolitique incertain influence l’évolution des taux d’intérêt, mais même si ceux-ci venaient à baisser, l’effet ne serait pas immédiat. Ces dernières années, les clients se montrent plus prudents lorsqu’il s’agit d’acheter des logements datant des années 1980, 1990 et du début des années 2000. Bon nombre de ces biens nécessitent désormais des travaux de rénovation. Sans correction des coûts de construction, rénover devient financièrement difficilement accessible. Alors qu’auparavant, pour un logement dans le segment supérieur, nous tablions sur un coût moyen de 2 500 euros par mètre carré, nous atteignons aujourd’hui 3 500 euros par mètre carré, voire davantage, hors TVA. Pour une habitation de 250 mètres carrés, cela représente un surcoût de 250 000 euros.
Une évolution fulgurante
Un logement prêt à emménager offre une certaine sécurité : en tant qu’acheteur, vous savez ce que vous payez. Chez Found & Baker, nous constatons que la hausse des taux d’intérêt entraîne à nouveau un déplacement de la demande. L’écart entre le pouvoir d’achat fondé sur le patrimoine et celui fondé sur les revenus ne cesse de se creuser. Pour une même mensualité de remboursement, les ménages peuvent emprunter moins. Même pour les couples disposant de deux revenus supérieurs à la moyenne, l’impact est considérable.
Parallèlement, les prix des logements prêts à emménager continuent d’augmenter. La rareté s’accentue. Nous constatons dès lors que les prix demandés progressent fortement, y compris dans des communes situées en dehors des localisations traditionnellement les plus prisées, comme Knokke-Heist, Sint-Martens-Latem, Tervuren et Park Den Brandt.
Autre phénomène intéressant : le glissement vers le marché locatif haut de gamme. Notre marché locatif n’a jamais été aussi dynamique. Les locataires disposant d’un revenu stable et d’une solide capacité de remboursement peuvent aujourd’hui accéder plus facilement, sur le marché locatif, à un logement d’un segment supérieur à celui qu’ils pourraient se permettre de construire ou d’acheter.
Le calcul financier est vite fait. Ce qui nous préoccupe quelque peu, c’est la vitesse à laquelle le marché évolue. Des évolutions de prix qui prenaient auparavant dix ans se produisent désormais en moins de trois ans.
Le gouvernement flamand encourage une réduction de l’occupation de l’espace public, tout en imposant d’importantes exigences en matière de performance énergétique, lesquelles nécessitent des investissements conséquents. Dans le contexte actuel, l’équilibre est difficile à trouver. Devons-nous revoir à la baisse nos ambitions en matière de construction et nous orienter vers un modèle locatif comparable à celui des Pays-Bas ? Devons-nous revoir structurellement le taux de TVA afin de rendre la rénovation plus attractive ?
Pour nous, une chose est certaine : il faut agir. Il est particulièrement difficile de prévoir où se situera le marché dans quelques mois ou dans un an. La question est de savoir si reporter l’achat d’un logement est réellement la bonne attitude.
