Brusselse vastgoedmarkt schakelt steeds meer op twee snelheden
Wie vandaag in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest koopt of verkoopt, wordt geconfronteerd met een grote diversiteit in prijzen, kwaliteit en energieprestaties. Terwijl instapklare, energiezuinige woningen op toplocaties schaars en gegeerd blijven, staan renovatiepanden langer te koop. Ontdek waar je op moet letten bij de aan- of verkoop van een pand, welk profiel de Brusselse koper heeft en wat de impact is van de energienormen en registratierechten.
Het koperprofiel in Brussel kenmerkt zich door een dynamische mix van particulieren en investeerders. Particuliere kopers vormen hierbij de grootste groep, met voornamelijk alleenstaanden, expats en Eurocraten. Zo werd in 2025 meer dan de helft van de woningen door alleenstaanden gekocht, onder wie veel jonge starters.
Tegelijk kent het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een sterke huurmarkt. Ondanks de hogere instapprijs en gestegen rente blijft de hoofdstad interessant voor verhuur. Al zien we vandaag dat investeerders kritischer en selectiever zijn. De referentiehuurprijzen spelen hier zeker een rol in. Een verhuurder mag daar maximaal 20% van afwijken of moet duidelijk aantonen waarom een hogere huurprijs gerechtvaardigd is. Dat creëert extra druk voor investeerders. Nochtans is de vraag naar kwalitatieve huurpanden hoog.
Instapklaar scoort, renovatie wacht
Wat verkoop betreft opereert de Brusselse vastgoedmarkt op 2 snelheden. Energiezuinige woningen op een toplocatie zijn erg in trek en bijzonder schaars, waardoor de vraag en de prijzen blijven stijgen. Te renoveren woningen of panden met slechte energieprestaties doen er daarentegen langer over om een koper te vinden. “Kandidaat-kopers nemen vandaag eerder rationele beslissingen, terwijl ze rond de coronapandemie vaker vanuit emotionele overwegingen kochten”, vertelt Jérôme De Nil, director van Found & Baker Brussel. “Naast de toegenomen renovatiekosten en rentelasten wegen ook de energieprestaties steeds zwaarder door bij de keuze van vastgoed.”
Tegen 2033 moeten alle Brusselse woningen minstens energieklasse E behalen en ten vroegste op 31 december 2045 een label C. De Brusselse Hoofdstedelijke Regering moet de definitieve, exacte datum voor de private markt nog bij besluit vastleggen. Daardoor is de vraag naar instapklare woningen hoog, net als in de rest van België. Is renovatie aan de orde, dan bouwen kopers een risicomarge in, wat de prijs mogelijk drukt. Toch betekent dit niet dat verkopers hun woning zelf moeten renoveren alvorens ze in de markt te zetten. “Alles hangt natuurlijk af van de staat van het pand, maar een bestaande woning renoveren biedt geen garantie op een hogere vraagprijs. Als verkoper weet je niet op voorhand wie je pand zal kopen en of jouw stijl en accenten overeenkomen met die van de koper.”
We verwachten dat de kloof tussen instapklare en te renoveren woningen de komende jaren niet snel dichtgaat. Niet in het minst omdat heel wat babyboomers hun residentiële villa’s willen inruilen voor een ruim appartement. “Zo komen heel wat oudere woningen op de markt die niet voldoen aan de huidige energie-eisen of het hedendaagse comfort. Die panden brengen vaak hoge renovatiekosten met zich mee. Bovendien neemt door deze groep de vraag naar gerenoveerde of quasi-nieuwbouwappartementen verder toe in een nu al krappe markt.”
Behoud van waarde
De diversiteit van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest uit zich al jaren in de zeer uiteenlopende prijszetting tussen de verschillende gemeenten. ‘Hoe zuidelijker, hoe duurder’ is een tendens die in 2026 nog steeds opgaat. “We zien wel dat in bepaalde buurten de olievlek als het ware uitdijt. Rond Elsene bijvoorbeeld genieten aangrenzende gemeenten als Sint-Gillis en Vorst mee van een opwaardering”, stipt Jérôme De Nil aan. “Triple A-locaties blijven evenwel sterkhouders waar panden waardevast blijven of zelfs verder in prijs stijgen. Denk onder meer aan de Vijvers van Elsene, Place du Châtelain of het Tenboschpark. Ook gemeenten als Etterbeek, Ukkel, Oudergem en Sint-Lambrechts-Woluwe zijn gegeerd bij onder meer expats dankzij de aanwezigheid van internationale scholen.”
Goed geïnformeerd kopen en verkopen
Wie een woning koopt in Brussel, doet er goed aan om vooraf de stedenbouwkundige vergunningen op te vragen bij de gemeente. “We zien vaak een discrepantie tussen het vergunde plan en de realiteit. Hoe beter geïnformeerd je bent, hoe groter je juridische zekerheid. Ook de kosten verbonden aan een mede-eigendom verdienen de nodige aandacht. We raden kandidaat-kopers aan na te gaan welke grote onderhoudswerken gepland zijn. Zo kom je niet voor verrassingen te staan. Verder wegen de eventuele kosten om aan de EPB-verplichting te voldoen en de registratierechten door in de totaalkost.”
De registratierechten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bedragen 12,5%, wat beduidend hoger is dan in Vlaanderen en Wallonië. “De prijzen in Brussel en de Vlaamse Rand lopen voor eenzelfde type pand doorgaans gelijk op. Daarentegen nemen de registratierechten in Brussel een flinke hap uit het budget. Voor een woning van 800.000 euro betaal je in Brussel 100.000 euro aan registratierechten en in de Vlaamse Rand maximaal 24.000 euro als de registratierechten in Vlaanderen opnieuw naar 3% gaan. Dat is een significant verschil. Daarom dringen we erop aan dat verkopers van bij de start een correcte prijs bepalen voor hun pand. Een woning met een te hoge prijs vermarkten en die prijs daarna drastisch verlagen, werkt averechts. Informeer je dus goed en durf je makelaar kritisch te bevragen.”
