Le marché immobilier bruxellois évolue de plus en plus à deux vitesses
Quiconque achète ou vend aujourd’hui en Région de Bruxelles-Capitale est confronté à une grande diversité de prix, de qualité et de performances énergétiques. Alors que les biens prêts à habiter et économes en énergie situés dans des emplacements de premier choix restent rares et recherchés, les biens à rénover restent plus longtemps en vente. Découvrez à quoi être attentif lors de l’achat ou de la vente d’un bien, quel est le profil de l’acheteur bruxellois et quel est l’impact des normes énergétiques et des droits d’enregistrement.
Le profil des acheteurs à Bruxelles se caractérise par un mélange dynamique de particuliers et d’investisseurs. Les acheteurs particuliers constituent le groupe le plus important, composé principalement de personnes seules, d’expatriés et d’eurocrates. En 2025, plus de la moitié des logements ont ainsi été achetés par des personnes seules, dont de nombreux jeunes primo-acquéreurs.
Parallèlement, la Région de Bruxelles-Capitale connaît un marché locatif solide. Malgré des prix d’entrée plus élevés et la hausse des taux d’intérêt, la capitale reste intéressante pour la location. Nous constatons toutefois aujourd’hui que les investisseurs se montrent plus critiques et plus sélectifs. Les loyers de référence y jouent certainement un rôle. Un bailleur ne peut s’en écarter de plus de 20 %, ou doit démontrer clairement pourquoi un loyer plus élevé est justifié. Cela crée une pression supplémentaire sur les investisseurs. Pourtant, la demande de biens locatifs de qualité reste forte.
Le prêt-à-habiter séduit, la rénovation attend
En matière de vente, le marché immobilier bruxellois fonctionne à deux vitesses. Les logements économes en énergie situés dans un emplacement de premier choix sont très prisés et particulièrement rares, ce qui fait continuer à grimper la demande et les prix. Les logements à rénover ou les biens aux faibles performances énergétiques mettent en revanche plus de temps à trouver acquéreur. « Aujourd’hui, les candidats acheteurs prennent des décisions plutôt rationnelles, alors qu’à l’époque de la pandémie de coronavirus, ils achetaient plus souvent pour des raisons émotionnelles », explique Jérôme De Nil, director de Found & Baker Bruxelles. « Outre la hausse des coûts de rénovation et des charges d’intérêt, les performances énergétiques pèsent de plus en plus lourd dans le choix d’un bien. »
D’ici 2033, tous les logements bruxellois devront atteindre au minimum la classe énergétique E, et un label C au plus tôt le 31 décembre 2045. Le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale doit encore fixer par arrêté la date définitive et exacte pour le marché privé. La demande de logements prêts à habiter est donc élevée, comme dans le reste de la Belgique. Lorsqu’une rénovation s’impose, les acheteurs intègrent une marge de risque, ce qui peut faire baisser le prix. Cela ne signifie pas pour autant que les vendeurs doivent rénover eux-mêmes leur logement avant de le mettre sur le marché. « Tout dépend bien sûr de l’état du bien, mais rénover un logement existant ne garantit pas un prix de vente plus élevé. En tant que vendeur, vous ne savez pas à l’avance qui achètera votre bien ni si votre style et vos choix de finition correspondront à ceux de l’acheteur. »
Nous nous attendons à ce que l’écart entre les logements prêts à habiter et ceux à rénover ne se résorbe pas rapidement dans les années à venir. Notamment parce que de nombreux baby-boomers souhaitent troquer leur villa résidentielle contre un appartement spacieux. « De nombreux logements anciens qui ne répondent pas aux exigences énergétiques actuelles ni au confort contemporain arrivent ainsi sur le marché. Ces biens entraînent souvent des coûts de rénovation élevés. De plus, ce groupe accroît encore la demande d’appartements rénovés ou quasi neufs sur un marché déjà tendu. »
Préserver la valeur
La diversité de la Région de Bruxelles-Capitale se traduit depuis des années par des prix très variables d’une commune à l’autre. « Plus on va vers le sud, plus c’est cher » : une tendance qui se vérifie toujours en 2026. « Nous constatons toutefois que, dans certains quartiers, la tache d’huile s’étend pour ainsi dire. Autour d’Ixelles, par exemple, des communes voisines comme Saint-Gilles et Forest profitent elles aussi d’une revalorisation », souligne Jérôme De Nil. « Les emplacements triple A restent néanmoins des valeurs sûres, où les biens conservent leur valeur, voire continuent de prendre de la valeur. Pensons notamment aux Étangs d’Ixelles, à la place du Châtelain ou au parc Tenbosch. Des communes comme Etterbeek, Uccle, Auderghem et Woluwe-Saint-Lambert sont également prisées, entre autres par les expatriés, grâce à la présence d’écoles internationales. »
Acheter et vendre en connaissance de cause
Quiconque achète un logement à Bruxelles a tout intérêt à demander au préalable les permis d’urbanisme auprès de la commune. « Nous constatons souvent un décalage entre le plan autorisé et la réalité. Mieux vous êtes informé, plus votre sécurité juridique est grande. Les charges liées à une copropriété méritent aussi toute votre attention. Nous conseillons aux candidats acheteurs de vérifier quels gros travaux d’entretien sont prévus. Ainsi, vous éviterez les mauvaises surprises. Par ailleurs, les éventuels coûts pour satisfaire aux obligations PEB et les droits d’enregistrement pèsent dans le coût total. »
En Région de Bruxelles-Capitale, les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5 %, ce qui est nettement plus élevé qu’en Flandre et en Wallonie. « Pour un même type de bien, les prix à Bruxelles et dans la périphérie flamande évoluent généralement de manière similaire. En revanche, les droits d’enregistrement à Bruxelles représentent une part importante du budget. Pour un logement de 800 000 euros, vous payez à Bruxelles 100 000 euros de droits d’enregistrement, contre au maximum 24 000 euros dans la périphérie flamande si les droits d’enregistrement en Flandre repassent à 3 %. C’est une différence significative. C’est pourquoi nous insistons pour que les vendeurs fixent dès le départ un prix correct pour leur bien. Commercialiser un logement à un prix trop élevé puis baisser drastiquement ce prix est contre-productif. Informez-vous donc bien et n’hésitez pas à poser des questions critiques à votre agent immobilier. »
